1- La surface hors œuvre brute (SHOB)
Le premier alinéa de l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme dispose que:
« la surface hors œuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction. »
Eléments constitutifs de S.H.O.B. :
La surface de plancher d'un niveau se calcule hors œuvre, c'est à dire au nu extérieur des murs de pourtour. Elle doit prendre en compte d'une part l'épaisseur de tous les murs (extérieurs et intérieurs, porteurs ou constituant de simples cloisonnements) et d'autre part tous les prolongements extérieurs d'un niveau tels que les balcons, loggias, coursives.
Eléments non constitutifs de S.H.O.B :
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Les constructions ne formant pas de plancher tels que les pylônes, canalisations et certains ouvrages de stockage (citernes, silos) de même que les auvents constituant des avancées de toiture devant une baie ou une façade,
- les terrasses non couvertes, de plain-pied avec le rez-de-chaussée,
- les acrotères, bandeaux, corniches ou marquises,
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tous les vides, qui ne constituent pas de surface de plancher: trémies d'escaliers, d'ascenseurs, ou de monte charges,
- les marches d'escalier, les cabines d'ascenseur, et les rampes d'accès.
En revanche, constitue de la surface hors œuvre brute, la partie du niveau inférieur servant d'emprise à un escalier, à une rampe d'accès, ou la partie du niveau inférieur auquel s'arrête la trémie d'un ascenseur.
2-La surface hors œuvre nette (SHON) :
Le calcul de la SHON s'effectue en deux temps:
- on évalue tout d'abord la SHOB des constructions,
- ensuite, on déduit de la SHOB divers éléments de surface: le résultat obtenu est la SHON.
SHON = SHOB - diverses déductions détaillées plus loin
Eléments de surface à déduire :
1- Sous-sol et combles des constructions non aménageables (hauteur inférieure à 1,80 m) pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial.
2- Toitures-terrasses, balcons, loggias et surfaces non closes des rez-de-chaussée (passages ouverts au rez-de-chaussée d'immeubles sur pilotis ou comportant des arcades).
3- Aires de stationnement des véhicules (automobiles, caravanes, remorques, bateaux, deux roues, voitures d'enfants ou de personnes à mobilité réduite).
4- Bâtiments des exploitations agricoles, affectés au logement des animaux, au stockage des récoltes et du matériel agricole et les serres de production.
5- Déduction forfaitaire relative à l'isolation des locaux à usage d'habitation.
Cette déduction ne s'applique qu'aux surfaces de plancher affectées à l'habitation. Elle est réputée compenser la surface brute de plancher consommée par les matériaux d'isolation thermique ou acoustique. Elle est fixée forfaitairement à 5% de ces surfaces préalablement réduites des surfaces mentionnées aux 1), 2), et 3) ci-avant.
6- Déduction spécifique aux opérations de réfection d'immeubles à usage d'habitation à raison de 5 m² par logement.
Cette déduction ne s'applique qu'aux immeubles à usage d'habitation existants ayant déjà été habités. Elle a pour objet de favoriser l'amélioration des logements insuffisamment équipés : création de salles d'eau, de toilettes, amélioration de la ventilation ou du chauffage ou agrandissement de la surface de la cuisine, fermeture de loggias, remplacement de balcons par des oriels, fermeture de surfaces non closes situées en rez-de-chaussée.
La franchise de 5 m2 ne peut être utilisée qu'une seule fois. Dès lors qu'un immeuble aura bénéficié en une ou plusieurs fois d'une déduction totale d'autant de fois 5 m² qu'il comporte de logements, aucune nouvelle déduction ne saurait être opérée au titre du dernier alinéa de l'article R. 112-2.
7- Déduction d'une surface forfaitaire de 5m² par logement respectant les règles relatives à l'accessibilité intérieure aux personnes handicapées, dans des habitations collectives uniquement. (Articles R. 111-18-2, R. 111-18-6, ou aux articles R. 111-18-8 et R. 111-18-9 du code de la construction et de l'habitation)
La surface habitable :
Selon l’article R 111-2 du code de la construction et de l’habitation :
« La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multiplié par les hauteurs sous plafond ».
Surfaces non habitables :
- Locaux dont la hauteur du plancher sous plafond est < à 1.80 m
- Combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons
- Locaux qui ne sont, par nature, pas aménageables pour l'habitation ou pour d'autres activités en raison de l'usage qui en est fait (locaux techniques, caves individuelles en sous-sol des constructions collectives ou non à usage d'habitation, à la condition que ces locaux ne comportent pas d'autres ouvertures sur l'extérieur que les prises d'air strictement nécessaires à l'aération du local).
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