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Réunion publique du Quair

L'Orientation d'Aménagement et de Programmation (OAP) du Quair présentée en réunion publique aux habitants

Une semaine après la réunion de présentation du PLU du vendredi 11 mars à la salle polyvalente, une autre réunion publique de quartier était prévue le vendredi 18 mars, en Mairie, pour présenter aux habitants l'Orientation d'Aménagement et de Programmation (OAP) du Quair. Plus d'une centaine de personnes et plus d'une dizaine d'élus de la majorité et de l'opposition étaient présents. Un diaporama a dans un premier temps été diffusé et présenté par Florence Ximenes, agent responsable de l'urbanisme et commenté par les élus (diaporama restitué ci-dessous). Ce diaporama a commencé par une présentation de la situation du quartier du Quair, à proximité immédiate du centre village et caractérisé par une urbanisation lâche avec des terrains de superficie relativement importantes encore libres de toute construction. Il a ensuite été question de la place du quartier dans les documents supra-communaux, auxquels le PLU de Pierrevert doit être compatible, avec notamment le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) de la région de Manosque, la Charte du Parc Naturel Régional du Luberon et le Programme Local de l'Habitat (PLH) de DLVA. Le quartier du Quair a ensuite été présenté à travers les documents communaux d'urbanisme, le POS actuel et le projet de PLU en cours de finalisation : le Projet d'Aménagement et de Développement Durable (PADD), l'Orientation d'Aménagement Programmée (OAP) du quartier du Quair, les Emplacements réservés sur le quartier (notamment pour élargissements de voiries et création de cheminements doux), le zonage du quartier avec des zones UB, 1AUB et le secteur 1AUBr pour la résidence seniors, les principaux éléments du règlement pour ces zones (hauteur, emprise au sol, espaces verts), les périmètres de mixité sociale... Enfin, le diaporama a conclu sur le projet de résidence seniors de services à vocation sociale, prévu sur la partie basse du terrain communal du Quair.

Une fois le diaporama fini, le dialogue s'est engagé entre les habitants et les élus, principalement sous forme de questions et de suggestions. Le débat s'est articulé autour de thèmes déjà débattus la semaine précédente pour l'ensemble du territoire de la commune, notamment les densités et les hauteurs de construction, les logements sociaux, les réseaux, la circulation et le stationnement, le projet de résidence seniors.

1 - La question des densités de construction

Il s'agit de l'une des principales préoccupations des habitants du quartier, unanimes sur le fait qu'il est nécessaire de s'en tenir à des densités raisonnables pour ne pas dénaturer le caractère résidentiel du quartier et la qualité de vie recherchée par les riverains lors de leur installation.

La question des densités s'explique avant tout par la réglementation en vigueur : contexte réglementaire national privilégiant la densification au détriment de l'étalement urbain, densités minimales inscrites au SCOT et quantifications planifiées par le PLH sur deux des différentes parcelles libres du quartier.

Contexte réglementaire national privilégiant la densification au détriment de l'étalement urbain

Avec la loi portant Engagement National pour l'Environnement dite loi Grenelle II, le PLU devient un outil visant à garantir une gestion économe des sols. La loi assigne désormais aux acteurs publics la mission d'assurer un contrôle effectif de la consommation de l'espace naturel, agricole et forestier : lutter contre l'étalement urbain, synonyme de régression des surfaces agricoles, naturelles et forestières, rechercher un aménagement économe de l'espace par la densification de l'existant. Les raisons d'un tel engagement sont à la fois écologiques, environnementales, agricoles, climatiques, alimentaires, économiques et sociales. Le PLU, comme le SCOT, doit désormais présenter une « analyse de la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers » (article L. 151-4 du Code de l'urbanisme). L'article L. 151-5 du même code indique que le PLU doit fixer des « objectifs de modération de la consommation d'espace et de lutte contre l'étalement urbain ». Les nouveaux instruments d'urbanisme issus notamment de la loi ALUR vont dans ce sens. En supprimant les coefficients d'occupation du sol (COS) et la superficie minimale de terrain au profit des coefficients d'emprise au sol et d'espaces verts, le législateur impose aux communes de densifier les espaces urbains existants.

Densités minimales inscrites au SCOT

Le quartier du Quair est identifié dans le SCOT actuel comme un secteur à enjeux de densification et de mixité sociale. Les chiffres de densités minimales fixées par le SCOT sur le secteur du Quair (25 logements/hectare côté sud-ouest de la Traverse du Quair et 35 logements/hectare côté nord-est) ont été fournis par la municipalité précédente lors de l'élaboration du SCOT de la région de Manosque, approuvé en décembre 2012. Néanmoins, la révision actuelle du SCOT va permettre à la nouvelle municipalité de peser sur les orientations communautaires en termes de politique du logement pour Pierrevert. Les élus ont demandé à ce que les densités actuelles soient abaissées, afin de mieux correspondre aux densités existantes sur la commune et d'éviter de trop fortes concentrations de logements dans les 2 secteurs identifiés dans le SCOT actuel (Quair et Terres Blanches).

Quantifications planifiées par le PLH sur 2 des différentes parcelles libres du Quair

Le Programme Local de l'Habitat (PLH) de DLVA donne 2 séries de chiffres pour le secteur du Quair pour le cycle triennal 2017-2020 :

- « Secteur du Quair : 35 logements, projet mixte comprenant 25 logements en accession libre et 10 en locatif social ». Ce projet ne concernait à l'époque que la parcelle AS 195 (8566 m2), seule parcelle privée en vente lors de l'élaboration du PLH et sur laquelle un projet avait été envisagé par un aménageur privé en 2010. Avec 35 logements, ce projet prévoyait, une densification importante, bien supérieure à la densité minimale de 25 logements/ha.

- « Projet de Maison de retraite de 25 logements, 17 logements réservés à de l'investissement locatif et 8 logements en location conventionnée ». Ce projet prévoyant l'implantation de 50 logements sur le terrain communal découle de l'OAP du Quair et du diagnostic du rapport de présentation élaboré en 2012 et présenté en réunion publique à l'époque avec le PADD. Il est écrit dans ces documents constitutifs de la version pour arrêt du PLU du 20 mars 2014 :

« Dans la mesure où la commune de Pierrevert manque d'équipements à destination des seniors, il est proposé d'implanter sur la partie Sud du terrain 3 une maison de retraite avec un espace vert d'accompagnement commun à l'équipement et aux futurs logements. Des logements individuels et intermédiaires seront implantés sur le reste du terrain 3 » (OAP Quair, page 7)

« Courant 2012, la "Maison des Oliviers", structure d'accueil de jour de 9 places pour les malades d'Alzheimer devrait voir le jour à Pierrevert. Le Conseil général des Alpes-de-Haute-Provence et l'Agence régionale de la santé ont approuvé, par un arrêté, cette réalisation. En ce qui concerne les structures spécialisées pouvant accueillir les personnes âgées ou à mobilité réduite, Pierrevert est dépourvu d'offre. Néanmoins des structures spécialisées (EHPAD) sont répertoriées dans les communes limitrophes de Sainte-Tulle et Manosque, permettant l'accueil des personnes âgées en maisons de retraite et un projet de résidence de retraite de 50 logements est à l'étude sur la commune de Pierrevert » (Rapport de présentation, page 132)

La Municipalité précédente prévoyait donc un projet de 50 logements sur le terrain communal.

La Municipalité actuelle envisage la réalisation d'une étude de faisabilité avec plusieurs scénarios possibles sur ce terrain. Avec l'annonce de l'intention de lancer le projet de résidence seniors, 2 sociétés ont tenu à rencontrer les élus pour leur présenter un projet, l'un comportait 110 logements, l'autre 75. Ce dernier chiffre a servi de base de réflexion, sans pour autant que cette densité là ne soit retenue et arrêtée à ce jour. D'autre part, afin d'appréhender la densité de construction, il ne faut pas uniquement regarder le nombre d'unités, mais aussi la surface de plancher créée. En effet, 20 T5 de 100 m2 créent autant de surface de plancher que 50 T2 de 40 m2 par exemple. Les habitants du quartier ont unanimement demandé aux élus de revoir les chiffres proposés par ces sociétés à la baisse et de privilégier une densification raisonnable et acceptable sur le terrain communal. 

2 - La question des hauteurs de construction

Les hauteurs de construction prévues sur le secteur du Quair, comme sur la majeure partie des zones constructibles du territoire communal, un maximum d'un étage (R+1 ou 7 m à l'égout), ne posent aucun problème aux habitants du quartier. Par contre, la hauteur envisagée sur le secteur 1AUBr prévu pour l'implantation exclusive de la résidence senior, R+2 ou 9 m à l'égout, est unanimement contestée et rejetée avec véhémence par les habitants du Quair. Cette hauteur ne correspondrait pas aux caractéristiques urbaines de la commune et constitue une ligne rouge pour les riverains, soucieux notamment des problèmes d'exposition des espaces privés à la vue des nouveaux résidents, des problèmes liés au cône de visibilité du village que constitue le quartier à partir de la chapelle Saint-Patrice ou des terrains des Faïsses... Cette hauteur exclusive au secteur 1AUBr a été décidée par les élus, craignant qu'en limitant le secteur en R+1, le projet serait trop contraignant et peu viable et qu'il n'y aurait pas ou peu de propositions. Malgré les explications sur ce choix, il est demandé par les habitants d'harmoniser toutes les hauteurs maximales du quartier à 7 m (R+1).

3 - La question des logements sociaux

Les habitants, et notamment le représentant du Collectif du Quair, rappellent qu'ils ne sont pas opposés à l'implantation de logements sociaux, et que leurs doléances principales portent sur les chiffres de densité et les hauteurs de construction. Néanmoins, une trop forte concentration de logements sociaux dans un, deux ou trois quartiers seulement serait préjudiciable à leurs yeux pour maintenir la qualité de vie dans la commune. Les chiffres imposés par la loi Duflot ne correspondent pas à la réalité de la commune, ni en termes de demandes, ni en termes d'infrastructures existantes, ni en termes de réserves foncières adéquates.

Les élus, comme les habitants, sont pleinement conscients du caractère inadapté de cette loi pour les communes rurales comme Pierrevert. Ils ne cessent de tenir ce discours aux services de l'Etat, tout comme l'ensemble des autres communes assujetties à cet impératif. Bien que la mixité sociale concerne les quartiers les plus proches du centre-village, la concentration de logements sociaux au Quair et aux Terres Blanches n'est pas souhaitable. C'est pourquoi, afin d'éviter les trop fortes concentrations, de nouvelles zones ont été déterminées dans le PLU. Cela devrait permettre une répartition plus harmonieuse et équitable de la mixité sociale sur le territoire communal. Le conventionnement et la requalification sont aussi deux moyens complémentaires pour diminuer graduellement la carence en logements sociaux. Ces instruments seront mis en place prochainement par les élus. Néanmoins, le potentiel de requalification de logements sur la commune reste assez limité. Il est aussi rappelé que les logements conventionnés, au nombre de 41 sur la commune, hébergent aujourd'hui des employés communaux, des personnes âgées, de jeunes couples ou des personnes à mobilité réduite. Il faut éviter tout amalgame entre logement social et délinquance. Pour rappel, 70% de la population du territoire communautaire rentre dans les critères d'éligibilité aux logements sociaux. Si le chiffre imposé par l'Etat d'ici 2025 est unanimement considéré comme irréaliste au regard des besoins réels de la commune, tous les 3 ans, un constat de carence est dressé par la Préfecture pour déterminer les avancées des communes comme Pierrevert dans la production de logements sociaux. Avec seulement 2.5% de notre parc de résidences principales, ce constat de carence constitue un réel danger pour notre commune. En effet, la Préfecture peut multiplier jusqu'à 5 les pénalités pour carence de logements sociaux, soit un risque de passer de 54 000 ¤ à 270 000 ¤ par an les trois prochaines années, différentiel qui équivaut à plus de 12% des recettes actuelles de la fiscalité directe locale. Pour les communes les plus récalcitrantes, la Préfecture peut ensuite mettre en place le dispositif d'intermédiation locative qui lui permet de « prévoir les secteurs dans lesquels le préfet est compétent pour délivrer les autorisations d'utilisation et d'occupation du sol pour des constructions à usage de logements » si bien que « le préfet peut conclure une convention avec un organisme en vue de la construction ou l'acquisition des logements sociaux nécessaires à la réalisation des objectifs fixés dans le programme local de l'habitat » (article L. 302-9-1 du CCH). En d'autres termes, la Préfecture se substituerait à la commune pour déterminer les secteurs et les densités d'implantation de logements locatifs sociaux.

Lien d'accès pour en savoir plus sur la feuille de route des Préfets pour se substituer aux communes "récalcitrantes"

Lien d'accès à la rubrique "Transparence SRU" du Ministère du Logement et de l'habitat durable

Lien d'accès à la rubrique "Transparence SRU : article 55 : mode d'emploi des sanctions" du Ministère du Logement et de l'habitat durable

4 - La question de la circulation et du stationnement

Les habitants considèrent que l'urbanisation du quartier engendrera inévitablement des problèmes de circulation et de stationnement, et mettent l'accent sur l'exiguïté des voies actuelles (traverse du Quair et Avenue Marius Grassi notamment).

Plusieurs chemins communaux participent à la desserte du quartier du Quair. Si le maillage viaire du quartier est en place, la largeur des voies est actuellement insuffisante pour desservir l'urbanisation nouvelle envisagée. Des emplacements réservés sont donc prévus à cet effet. Le plan de circulation pourra être revu. Des circulations piétonnes vers le centre ville et des voies internes aux projets sont à mettre en place. Pour le stationnement, le règlement du PLU prévoit de pourvoir le secteur de places suffisantes pour les résidents. Le problème des réseaux est aussi abordé. Les réseaux d'eau et d'assainissement (station des Moulières Longues actuellement saturée) ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Le réseau ERDF est existant mais nécessitera certainement un renforcement. Le réseau de gestion des eaux pluviales est inexistant et nécessitera une réflexion à mener dans le cadre du futur Schéma Directeur d'Assainissement Pluvial, qui sera réalisé cette année.

5 - La question du projet de résidence seniors

L'implantation d'une résidence seniors, respectant une densité raisonnable et une hauteur de construction limitée au R+1, semble acceptée par les habitants du quartier, qui souhaiteraient néanmoins être régulièrement informés des avancées du projet et des options retenues par la Municipalité.

Il s'agit d'une résidence senior de services, à vocation sociale. Le terrain communal a été acquis pour y implanter une maison de retraite. Les municipalités successives ont partagé à cet égard cette même vision. Le PLH identifie d'ailleurs un projet de maison de retraite à proximité du village. Néanmoins, ce projet ne peut aboutir en ces termes puisque l'autorisation de créer un EPHAD dépend de l'ARS. Elle est conditionnée principalement par le décompte des lits vacants sur le département. Or, seulement 83% des lits sont occupés dans le 04 donc aucune nouvelle autorisation de création n'est envisageable à court ou moyen terme. D'où le projet de résidence seniors de services à vocation sociale, pour répondre à deux impératifs : proposer à nos seniors des solutions d'hébergement adaptées tout en effectuant un rattrapage de logements locatifs sociaux. Ce projet a été abordé lors du dernier Conseil Municipal et, sur son principe et ses finalités, s'est traduit par une adhésion unanime de tous les élus de la majorité et de l'opposition. Tous les élus s'accordent sur le fait que la commune manque d'équipements à destination des seniors, alors que la demande est bien réelle, et se confirme depuis l'annonce de la réactivation de ce projet par la Municipalité.

Un comité de pilotage spécifique à ce projet a été créé. Présidé par M. le Maire, il est composé d'élus de la majorité, l'Architecte des Bâtiments de France, l'Architecte-conseil du Parc Naturel régional du Luberon, l'Architecte-conseil de la DDT, un représentant du Pôle Habitat de la DDT, deux représentants de la Communauté d'Agglomération DLVA, un représentant du pôle Solidarité - Service Vieillesse du Conseil Départemental 04, un expert bénévole en développement et services seniors. Ce comité de pilotage assurera le suivi du projet. Lors de sa première et unique réunion visant à échanger sur le bien-fondé d'une telle structure, et d'en définir les contours, il a été proposé l'intégration de membres du Collectif du Quair pour assurer une meilleure concertation avec les riverains. Cette proposition a été rejetée unanimement par les institutionnels, évoquant le caractère technique, et non politique de ce comité.

Dans un premier temps, le comité de pilotage assistera la commune dans la rédaction définitive de son cahier des charges de cession. Une étude de faisabilité, avec au moins 3 scénarios d'aménagement possibles, sera lancée au printemps. En fonction des résultats de cette étude et selon les choix opérés par les élus, quant au scénario le plus approprié, le cahier des charges de cession des parcelles communales sera affiné en intégrant des conditions particulières à la vente, ayant trait notamment à l'intégration architecturale et paysagère du projet dans le quartier du Quair et aux services susceptibles d'être offerts aux futurs résidents seniors. Une fois rédigé, le cahier des charges de cession sera soumis au vote du Conseil Municipal. Le comité de pilotage assistera également la Commission d'Appel d'Offres, lors de l'ouverture des plis des candidats intéressés par le projet et du choix à opérer. Ses membres auront un rôle consultatif, et non délibératif.

Les offres seront examinées selon 2 critères : le prix d'achat proposé (40%), la qualité du projet proposé par le candidat (60%).

Document PDFDOG du SCOT approuvé (carte de développement)
Document PDFDOG du SCOT approuvé (volet urbanisme)
Document PDFPLH partie Pierrevert

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